Ter um imóvel alugado é o tipo de conquista que dá orgulho. Mas junto com o aluguel vem a dúvida que muitos proprietários enfrentam: deixar o imóvel no CPF ou transferir para um CNPJ? Essa decisão, que parece só burocrática, muda o quanto você paga de imposto e quanto sobra no bolso no fim do mês.

No CPF, a regra é simples: o imposto é cobrado pela tabela progressiva do Imposto de Renda, que pode chegar a 27,5%. A vantagem é a praticidade. Você declara o que recebeu, paga o imposto e acabou. Não há contador, não há custo fixo, não há CNPJ pra cuidar.

O problema começa quando a renda com aluguel cresce. Para quem tem mais de um imóvel ou aluguéis altos, a mordida do Leão é pesada. Nesse caso, criar uma empresa pode fazer sentido.

Como funciona o CNPJ na prática

Ao abrir uma empresa (geralmente no formato de holding patrimonial), o proprietário passa a declarar os aluguéis como receita da empresa. Isso permite usar regimes tributários que cobram entre 11% e 14% sobre o lucro, em vez dos 27,5% do CPF. É uma diferença real no fim do ano.

Mas não é uma conta simples. Ter um CNPJ envolve custos fixos mensais com contador, obrigações acessórias e taxas mesmo quando o imóvel está vazio. Se o aluguel é de um único imóvel, esse gasto pode engolir boa parte da economia tributária.

Outro ponto é o olhar do mercado. Imóveis em nome de pessoa jurídica tendem a gerar mais desconfiança. Compradores e locatários costumam associar o CNPJ a burocracia e a processos mais lentos de negociação.

CPF: o caminho da simplicidade

No CPF, tudo é mais direto. O imóvel é seu, as declarações são simples e a venda é rápida. O ganho de capital segue a mesma lógica: você calcula o lucro sobre a venda e paga o imposto de 15% a 22,5%, conforme a faixa.

Além disso, imóveis de pessoa física podem se beneficiar da isenção de imposto na venda quando o dinheiro é usado para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias. Essa vantagem não existe para CNPJs.

Então, enquanto o CPF paga mais imposto no aluguel, ele oferece mais flexibilidade na venda.

Quando o CNPJ faz sentido

Criar um CNPJ vale a pena quando o patrimônio cresce. Se você tem dois, três ou mais imóveis, a empresa patrimonial ajuda a organizar tudo. Além da economia tributária, ela facilita a sucessão familiar e protege os bens em caso de processos ou dívidas pessoais.

Mas atenção: o CNPJ deve ser usado apenas para administrar o patrimônio. Se o aluguel não cobre os custos fixos da empresa, a estratégia perde o sentido.

Como decidir o que vale mais a pena

A conta certa precisa considerar o valor do aluguel, o custo do contador, o regime de tributação e o planejamento de longo prazo. Para quem tem um único imóvel, o CPF costuma ser o caminho mais racional. Para quem tem mais patrimônio ou quer organizar herança, o CNPJ começa a fazer sentido.

A decisão deve equilibrar economia, praticidade e futuro.

Resumo da estrada

CPF: simples, prático, bom para poucos imóveis e para quem valoriza flexibilidade.  

CNPJ: mais burocrático, mas vantajoso para patrimônios maiores e planejamento sucessório.

Tem dúvida sobre qual modelo pesa menos no imposto e traz mais tranquilidade pro seu bolso? Conversar com um contador pode ser o passo mais inteligente antes de transferir seu imóvel.